Турбулентность рынка недвижимости

Strategic Business Review поинтересовался у владельца инвестиционно-строительной компании «Феникс Групп», эксперта в сфере девелопмента и строительства Назара Бенча, чем запомнилась участникам рынка первая половина 2020 года, какие перспективы нас ожидают и как изменится рынок недвижимости после карантина.

Какие итоги в коммерческой недвижимости можно сделать по истечению первой части 2020 года?

Экономические последствия от пандемии COVID-19 и карантинных ограничений откорректировали все сегменты рынка недвижимости. События первого полугодия преимущественно повлияли на торговую недвижимость, отели и офисы. В частности, отток продавцов и покупателей из ТРЦ и их переход на онлайн-площадки способствовал установлению достаточно прочных позиций складской недвижимости.

В меньшей степени повезло отелям, особенно четырех- и пятизвездочным. Вследствие закрытия авиа- и железнодорожного сообщения с зарубежными странами вакантность выросла в несколько раз.

Что касается сегмента офисной недвижимости, в начале года дефицит качественных площадей и низкий уровень вакантности давали все предпосылки к продолжению данной тенденции. С такими позициями сегмент зашел в нестабильный период. Здесь, как и в случаях с ТРЦ, возникали сложности между владельцами бизнес-центров и арендаторами, которые вели переговоры относительно арендных ставок и возможных «арендных каникул» на период карантина.

Как изменится рынок недвижимости после окончания карантина? Ваши прогнозы на второе полугодие 2020.

Объем выполненных строительных работ в Украине в апреле сократился на 16,1%, по сравнению с апрелем прошлого года. Однако послабление карантинных мер будет постепенно возвращать нас к привычной жизни. Так, на рынке коммерческой недвижимости будут пользоваться спросом коворкинги и здания многофункционального назначения.

На сегодняшний день поток посетителей у ряда киевских ТРЦ все еще значительно меньше, чем был до пандемии. Снижение доходов у ряда объектов торговой недвижимости приведет к переосмыслению концепции проектов и переформатированию объектов.

Инвесторы жилой недвижимости находятся в поисках оптимальных вариантов между проживанием в современном городе и комфортом при возникновении новых вызовов, где на кону стоит их жизнь и здоровье. Так, однокомнатные квартиры, где нет личного пространства, будут терять актуальность. Стоит ожидать повышенный спрос на квартиры с балконами и жилые комплексы с достаточным количеством зеленых зон.

В целом, у покупателей жилых метров большой выбор среди строящихся объектов. Инвесторы будут более взвешенно подходить к выбору будущего жилья. Кроме цены и качества, — пристальнее обращать внимание на инфраструктуру проекта. Предпочтение будет отдаваться тем жилым комплексам, которые, как я уже говорил, имеют большую площадь зеленых зон, а также строятся из экологически чистых и энергоэффективных материалов. Также наблюдается повышенный спрос на загородные дома.

Если говорить о сегменте офисов, как изменится поведение участников рынка после карантина?

В прошедшие несколько лет в Киеве наблюдался дефицит качественных офисных площадей. Высокий спрос на традиционные офисы и коворкинги в бизнес-центрах класса «А» побудил девелоперов активно увеличивать объем нового предложения.

Сегодня в бизнес-центрах существенно уменьшилось количество арендаторов. Несмотря на то, что компании уже успели настроить режим удаленной работы со своими сотрудниками, маловероятно, что офисы опустеют. Считаю, не все бизнесы смогут эффективно функционировать в удаленном формате. Кроме этого, нельзя забывать о чисто человеческой потребности в общении с коллегами. Поэтому гибкие офисные пространства, где при необходимости легко добавить или сократить дополнительные рабочие места, будут востребованы в ближайшие несколько лет.

В конце концов, снижение экономической активности и ухудшение настроений в течение первой половины года будут влиять на уменьшение ставок аренды на офисные площади и девелоперскую активность в сегменте.

После окончания карантина — динамика сдачи в аренду офисных площадей несколько замедлится. На рынке будет иметь место некоторое увеличение вакантности.

Падение доходов и неопределенность ситуации с COVID-19 усложняет прогнозирование относительно возможного проседания рынка.

Повлияли ли карантинные ограничения на реализацию девелоперских проектов?

— По большей части сроки целого ряда девелоперских проектов, хоть и несущественно, были смещены, так как предпринимались меры, необходимые для обеспечения безопасности как офисных сотрудников, так и инженерно-технического состава на стройплощадке. Я думаю, что лето позволит наверстать время фактического простоя.

Какие тренды в градостроительстве позаимствует Киев?

Ввиду пандемии COVID-19 некоторые аспекты в развитии городов трансформируются. В частности, отмечу тенденцию к увеличению площади открытых пространств, модернизации зданий и общественных мест для социального дистанцирования.

Если пандемия будет единоразовым явлением, то она существенно не повлияет на новые проекты, однако большее внимание будут уделять социальному дистанцированию. В целом, будет воплощаться идея создания безопасных городов для жизни и работы с инклюзивными, энергоэффективными и экологически чистыми зданиями.

Повлияли ли произошедшие события на привлечение инвестиций в страну? 

Помимо экономической и политической нестабильности, основными сдерживающими факторами развития рынка недвижимости, по моему мнению, являются коррупция и отсутствие прозрачности в судебной системе.

Ряд принятых в прошлом году законов (о либерализации строительных норм, о защите права собственности) и сегодняшняя реформация структуры Государственной архитектурно-строительной инспекции — небольшие шаги в данном направлении для привлечения иностранных инвестиций в страну. Необходим и ряд реформ, которые будут гарантировать иностранным инвесторам прибыль и защиту их бизнеса.

В тоже время, отмечу постепенное повышение позиций Украины в рейтинге инвестиционной привлекательности Doing Business, в котором Всемирный банк оценивает условия ведения бизнеса в разных странах.

Текст: Наталья Михайлова

Добавить комментарий