Как изменится рынок офисной недвижимости в 2020
С 2011 и по 2014 год столичные девелоперы активно вводили в эксплуатацию офисные здания. Однако события 2014 ослабили гривну и снизили деловую активность во всех сферах. На протяжении последующих лет количество сданных объектов данного сегмента недвижимости в Киеве преимущественно не превышало 50 000 м2 в год. Со временем на фоне экономического подъема ситуация стабилизировалась. В 2019-м предложение офисных помещений уже составило более 94 тыс. м2.
Так, если раньше отмечалась позитивная динамика, то с введением карантина и потенциальным кризисом после, ситуация выглядит неоднозначной. Каким образом события сегодняшнего дня отразятся на отрасли?
Текущая ситуация в сегменте бизнес-центров
Ряд бизнесов вынужденно ушли на карантин. Хотя офисы законодательно не подпадают под режим карантина, значительная часть компаний-арендаторов начала работать удаленно, и на этот период аренда лишилась для них экономического смысла.
В свою очередь, одна часть арендодателей продолжает начислять в полном размере арендную плату, коммунальные и эксплуатационные платежи. Вторая — соглашается на снижение арендных ставок, в том числе из-за того, что не сможет быстро найти клиентов в период карантина и возможного экономического кризиса. В перспективе ситуация невыгодна для обеих сторон. А потому оптимальный вариант — найти компромисс, учитывая специфику каждого отдельного случая.
Спрос на аренду: классические офисы VS коворкинги
По информации Госстата, в 2019 году в Украине было введено в эксплуатацию 229 838 м2 офисов. Трендом года стал спрос и предложение на так называемые гибкие офисы, приобретающие все большую популярность. Офисное пространство трансформируется, учитывая запросы времени. Во-первых, набирает обороты культура удаленного сотрудничества. Все чаще многие украинские компании практиковали работу удаленно или hot-desking. Это метод организации рабочего пространства с незакрепленными местами. Приходя на работу, сотрудники занимают тот стол, который им удобен или свободен.
Во-вторых, арендаторы склоняются к выбору гибкого рабочего пространства, при котором они могут без проблем увеличить либо сократить количество занимаемых рабочих мест. Так, в случае расширения команды будет легко добавить дополнительное место, а при уменьшении — сократить, не оплачивая лишнее. Такое пространство также предполагает гибкость во времени, на которое любой человек может снять рабочее место, получив доступ к Wi-Fi, кофе и непринужденной атмосфере общения с новыми интересными людьми из абсолютно разных сфер жизнедеятельности.
Традиционные офисные помещения часто требуют существенных инвестиций в ремонт и, как правило, такие офисы сдаются большими площадями, что подходит для крупных компаний. Кроме этого, принимая во внимание нынешнюю ситуацию, часть арендаторов настороженно относится к долгосрочной аренде.
В любом случае офисное здание должно соответствовать запросам современности. Среди ключевых критериев, которые влияют на выбор арендаторов, кроме стоимости, — это месторасположение, класс, наличие нужного размера площади, удобная планировка, инфраструктура (паркинга, кафе, спортзал) и транспортная развязка.
Чего ожидать в сегменте от 2020 года
Рост вакантности на классические офисы
Сегодня большинство компаний уже настроили удаленную работу своих команд. После карантина спрос на классические офисные площади может сократиться. Соответственно вырастет доля свободных площадей, а это чревато снижением арендных ставок в БЦ.
Спрос на коворкинги
Если карантин закончится в обещанный срок, рынок не пострадает — спрос на коворкинги будет расти, что повлечет за собой и повышение арендных ставок. Популярность таких бизнес-площадок вызвана повышенным риском долгосрочной аренды в БЦ, а также экономией на ремонтных работах и сопутствующих услугах, таких как консьерж-сервис, уборка и охрана помещений.
Сокращение затрат на эксплуатацию зданий
Хотя темпы развития сегмента замедляются, офисная недвижимость остается привлекательным сектором для девелоперов. Особенно если речь идет о «зеленом» строительстве и энергосберегающих технологиях. Современные технологии минимизируют потребление энергоресурсов и воды, уменьшают вред на окружающую среду при строительстве и ремонте. Впоследствии это поможет сократить затраты арендаторов на эксплуатацию зданий.
В 2020 году в Киеве планировалось ввести в эксплуатацию приблизительно 170 тыс. м2. Ожидания обуславливались дефицитом качественных офисов и активным ростом объема новых предложений. Но пандемия внесла коррективы в темпы реализации проектов.
Будет ли по факту количество введенных офисных площадей соответствовать вчерашним прогнозам — под вопросом. В офисной недвижимости, как и в остальных секторах, преобладает позиция выжидания. Ввиду потенциальной возможности второго всплеска пандемии этой осенью на сегодня сложно предсказать возможное проседание рынка. В то же время ярко выраженные тенденции 2020 — спрос на качественные площади (коворкинги и офисы с полным обслуживанием), экологическое строительство, не останутся незамеченными девелоперами.
Назар Бенч, эксперт в сфере девелопмента и строительства, владелец ИСК «Феникс Групп»